新城電台: 柏衛資本（PACM） | 地產短期融資需求旺 夥拍靄華覓新機

吳旨賢表示，公司本身是房地產私募債權的投資企業，進行全球房地產投資，而香港是公司一個重要的業務點，一方面香港的地產市場比較透明以及有深度，另一方面，目前高息環境之下，客戶在現金流方面有壓力，故需要尋求短期的過橋貸款（Bridging loan）。

過橋貸款旨在提供短期貸款，以幫助貸款人在房產置換或者抵押的過程中順利過渡。 一般而言，香港銀行審批手續嚴謹，需要時間較長，若貸款人迫切需要短期資金，在銀行貸款最終批出前，就需要向其他金融機構進行短期借貸，以度過中間的空檔期。

目前香港房地產市場出現價格下跌，承接力不足的情況，物業估值受壓。部分業主仍要在高息環境下還貸，短期無力還債的情況增加，惟部分業主認為物業價值高，不願意放售，故希望機構可以提供一年到兩年的貸款，願意付出較高利息換取周轉資金，以幫助度過難關。

吳旨賢解釋，香港物業的流動性雖然好，但比起股票、債券等可以馬上出售的資產，物業的變現或者投資週期都較長，通常要三至五年的時間。而短期融資項目的週期，通常就是一至兩年。若遇上較長期的貸款按揭，則需要銀行處理。

香港地產私募債回報高

柏衛資本的優勢就是填補了市場短期融資需求的空缺，而且比較靈活，審批以及盡職調查能夠在短時間內完成，比起銀行要快，故對於有迫切資金需求的客戶有利。目前，柏衛資本的貸款規模達到10億美元，每宗貸款金額大概在3,000萬至5,000萬美元，相當於2億至3億港元。

吳旨賢指出，香港的房地產市場較其他市場特別，因為地產市場有深度，作為投資公司，看到香港市場有優勢，投資以及發展空間都較多。例如對比溫哥華和墨爾本市場的項目回報，香港回報始終高1%-2%。從投資者的角度而言，投資私募債的回報大概在12%至15%，回報一定比銀行存款的利率要高，而且還有附加值。

不過投資者亦擔心銀主盤、不良貸款的情況，吳旨賢就指，香港的不良貸款比率仍處於比較健康的低單位數字，亦不覺得近期多了壞賬的情況，整體地產市場仍健康。

在物業估值方面，柏衛資本內部的標準一般是對估值打六折，然後估值方面亦會和其他機構、銀行作出比較，看看差距。吳旨賢認為由於香港地產市場透明度高，流通性好以及交投活躍，價格非常透明。

儘管壞賬機會比較低，但柏衛資本仍然有面對過壞賬情況，吳旨賢指出，公司貸款作出短期融資，目的並不是要收取抵押物業，而是希望合作夥伴或者客戶，能夠平穩度過危機。

資金尋求回報之下，有不少家族辦公室亦將資金投放在房地產私募市場，因此加息週期之下，咨詢私募債基金的情況亦增加，房地產私募信貸市場的增長正在加速。今年年中，柏衛資本及靄華押業信貸合作，籌組投資基金，投資於包括資產支持的直接借貸、不良債權收購、收購融資、優先級融資、項目融資、過橋融資及其他債務相關業務，基金的預期規模可以達到3億美元。

吳旨賢指出，透過合作希望可以增加香港以及全球房地產投資的機會，目前市場項目選擇多，希望募集資金後，可以發掘多一點的投資機會。隨著未來加息週期結束，對融資成本有舒緩壓力，亦會對房地產市場有幫助。

吳旨賢補充對本港樓市的看法，他認為目前香港以及全球市場，加息週期下都平穩發展，對本地樓市比較樂觀，而且過去一年香港的房地產價格已經做出調整，因此在2024年預計樓市繼續平穩發展，而樓價的波動將會是在正負5%之間。

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