吳旨賢：接管人－處理債務違約的良方

接管人可由法庭委任或於庭外按貸款協議或抵押協議委任。在香港，普遍而言接管人都是按協議條文於庭外被委任。一般而言，當貸款協議中訂明的違約事件發生後，貸款人可向借款人追討欠款。如借款人未能償還貸款，貸款人便可根據協議條文委派接管人接管物業。被接管的物業不再由借款人（即原有業主）控制及管理，該物業的控制權及管理權將轉移至接管人的手中，並透過接管人管理或出售物業所得的收入償還貸款。

假若被接管物業的強制銷售價值（forced sale value）高於欠款，貸款人只需安排接管人出售該物業以收回資金；但如果直接出售物業的收回金額低於貸款額，貸款人豈非要錄得虧蝕？事實上，在撰寫抵押協議時，貸款人可擬定有利的條款，訂明接管人於接管物業後的權力。在此，接管人廣泛的權力將大派用場—能按照市況的需求，制定不同策略以提升物業的價值或所產生的收入。常見的權力包括出售或出租物業、修葺或裝潢以改良物業、為物業添置設備和聘請專業人士管理或提升物業質素。以接管一整棟工業大廈作為例子，接管人可翻新大廈單位以吸引新租客、活化工廈為商業大廈以提升租金收入、改變單位的大小和間隔以切合不同用途（如藝術手作工作坊、派對房間等）及聘請物業代理向市場推銷並處理物業出租事宜。在如今物業銷售市場低迷的情況下，上述一系列舉動可能比直接出售整棟工業大廈帶來更理想及更持續的收入。

除上所述，委派接管人接管物業尚有三大利處：

1. 時間和成本

在確定抵押權益可被執行後，委派接管人執行的所需時間和成本相對較低。委派程序所需的開支亦可按抵押協議向借款人追討。

2. 對貸款人的風險

其中一個常見的謬誤是認為接管人是貸款人的代理人，因為接管人是由貸款人委任並協助貸款人處理被抵押的物業。但其實在法律上，接管人是借款人的代理人，借款人對接管人處理被抵押的物業時作出的行為負有責任。因此，委派接管人能為貸款人提供一個與借款人的屏障，及降低貸款人在管理和處理物業所產生的風險—貸款人毋須以佔有抵押權人（mortgagee in possession）身份處理被抵押的物業並承擔相關風險。

3. 接管人的謹慎責任

接管人對借款人負有獲得合理的最佳價格的謹慎責任（duty of care），意即接管人需要盡力為被接管的物業洽談最佳價格，以償還最多的貸款，貸款人因而可收回最多的欠款，對借款人而言亦最為公道。

綜合以上而言，柏衛資本認為委派接管人接管抵押品是一個強而有力的工具，即使在債務違約的情況下，仍可最大化抵押品的價值和收入及保障貸款人的利益。在借款人拖欠貸款的情況下，委派接管人接管抵押品提供一個相對而言較快捷和成本效益較高的方法去收回欠款。

撰文：吳旨賢  柏衛資本董事總經理及首席投資總監

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