吳旨賢：經濟衰退之下 房地產私募債或成為資本的避風港

股債市場不景氣 突顯房地產投資穩健性

2022年成為了近四十年來利率攀升最快的一年。 根據國際清算銀行的統計，其納入統計範圍的38個央行共計加息210次，其中，美聯儲於2022年3月啟動，歐洲央行於2022年7月啟動。 由於債市受宏觀利率的影響較大，從圖一可以看出，美國十年期國債收益率從年初的1.52%上升到3.87%，德國十年期公債收益率從年初的-0.12%最高上升到2.56%，英國十年期國債收益率從年初的1.09%最高上升到3.70%。 這幾個經濟體的十年國債債收益率上行超過200個BP，以債券價格計算，債券價格下跌幅度達10%到20%，而債券投資通常都帶有槓桿，資本的下跌會更大。

相較於股市債市的動蕩，房地產市場表現出顯著的穩定性。 在美聯儲於2022年3月開始加息後，2022年美國、歐盟的住宅價格較年初上升了約3. 8%和3.5%，澳洲和中國住宅價格分部下降10. 2%和5.4%。 總的來說，房地產市場在經濟逆週期中表現出了相對的穩定性，這也為投資者提供了一個相對安全的選擇。

房地產私募債發揮其投資優勢 躲避股市動蕩

而依托房地產市場的房地產私募債在此利好環境下，更能最大化發揮以下優勢：

1. 穩定的現金流：房地產私募債通常會將由房地產租賃產生的現金流作為還款來源。 租賃產生的租金通常較為穩定，能夠提供持續的現金流支持，從而為投資人提供了可靠的投資回報。
2. 投資風險可控：房地產私募債以房地產項目作為抵押物，為投資者提供一定程度的保障。 在經濟下行期間，房地產市場可能會受到一定程度的衝擊，但相較於其他資產類別，如股票和其他債券，房地產抵押物的價值波動相對較小。 即使在債務違約的情況下，投資者也可以通過出售抵押物來收回部分甚至全部投資。
3. 資產多樣化：房地產私募債可以為投資者提供多樣化的投資機會，涵蓋住宅、商業、工業等各個領域。 這意味著即使在經濟下行期間，投資者仍然可以通過投資不同類型的房地產項目來分散風險，從而降低整體投資組合的波動性。
4. 靈活的交易架構：房地產私募債通常具有靈活的交易結構，可以根據投資人和融資人的風險偏好和需求進行定製化的交易。 例如，可以根據項目的特點、借款人的信用狀況、市場條件等進行靈活的利率、期限、還款方式等方面的安排，從而滿足不同投資人和融資人的需求。

總體而言，在經濟下行之下，房地產私募債具備一定的避風港屬性，為投資者提供了穩定的現金流、抵押物擔保以及資產多樣化等優勢。 而柏衞資本作為房地產私募領域中的專業一員，自成立以來，一直專注於尋找房地產投資或特殊情況投資機遇，近年投資的一個何文田住宅項目，獲得不俗的回報，側面認可房地產私募債的抵禦環球經濟風險能力。

然而，投資者在投資房地產私募債時，也需要充分瞭解並權衡其潛在的流動性風險、信用風險和市場風險。在投資房地產私募債之前，投資者最好與專業的投資顧問進行充分的溝通，以確保自己對該投資工具有充分的瞭解。 同時，投資者還應根據自身的風險承受能力和投資目標，合理分配資產，確保投資組合的穩健性和收益性。 只有在充分瞭解並權衡風險與收益之後，房地產私募債才能真正成為資本的避風港。

撰文：吳旨賢  柏衞資本董事總經理及首席投資總監

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