觀點與吳旨賢對話：柏衛資本啟航，但不做不懂的事情

編者按：2024年以來，新質生産力成為中國經濟最核心的議題，數字經濟與科技創新則是最主要的動力，各行各業都在尋找高質量發展之路。

因應行業變化，博鰲房地産論壇将升級擴展為覆蓋全産業鍊的“博鰲周”，並且全新策劃和推出“2024博鰲訪問”繫列報道——“博鰲新力量”。

通過對全産業鍊代表性企業的調研與交流、深度采訪與對話，探尋新周期的新力量。期待這些力量成為滾滾洪流，帶動産業鍊及經濟的煥新發展。

觀點網 “我們是幫企業解決問題，事實上他們仍有很多是很好的資産，只是目前現金流緊缺，所以我們向他們提供方案，讓他們可以度過這個難關。”柏衛資本董事總經理兼首席投資總監吳旨賢如是說。

受到目前經濟環境以及高利息影響，香港樓價持續偏軟，銀行貸款亦轉趨審慎，不過亦為柏衛資本提供了更多的投資機會。

作為一間受香港證監會監管的房地産私募股權及債權投資管理公司，柏衛資本專門在成熟市場中尋找不良資産或特殊情況投資機遇。通過私募信貸為現金流短缺的企業提供短期的借貸，解決流動性問題。即使有壞賬情況出現亦有資産在手，可以出售。

近期不少企業存在資金壓力，吳旨賢坦言，不少企業目前因失了預算，導致資金鍊斷裂，“目前看的數量真的比之前多了兩三倍，我們也會在這個點上找到一些好的投資機會。”

“同事們都要加班了，因為我們的投資質量要繼續保持在一個高水平。”吳旨賢強調，只做懂做的事情，打的旗号正是“我們不虧錢”。

“管理着投資者的錢，而且投資標的是有有實質性的抵押品的債權，所以我們更沒有理由可以虧錢。”

吳旨賢表示，公司本身是房地産私募債權的投資企業，所以投資的範疇一定是房地産為主，而且一定要拿“磚頭”，意思是要有實質性的不動産實，包括商業、住宅、寫字樓、商場、物流等。

“如果不是不動産投不了，因為這是我們的專長，整個投資團隊都是房地産或是基金公司出來的人組成。”

第二就是根據地區決定，包括香港、新加坡、澳洲、英國、美國、加拿大，這六個地方亦是他們的投資領域，“目前項目分布是一半在香港，另一半則是海外市場。”

值得注意的是，柏衛資本的投資當中大部分均是住宅，吳旨賢對此解釋，在全球交易中住宅的流通量占比較大，“雖然我們都看了很多辦公樓，亦想幫業主度過困境，但因為他們借的是兩三年前的額度，那個額度相對新的估值而言已經差不多變成負資産，所以要救他們也不是一件容易的事。”

他又明言，目前全球有不少地方包括紐約、倫敦等，辦公室空置率都比較高。疫情過後人們的想法已經改變，不需要在辦公室工作，所以即使大企業亦認為不需要租這麼多地方。

的确，柏衛資本的優勢就是填補了市場短期融資需求的空缺，審批以及盡職調查能夠在短時間内完成，做到銀行做不到的事情，“我們有整棟樓、有一個住宅、也有幾個住宅，比較有彈性。因為我們是基金公司，所以可以tailor-made(量身訂做)。”

吳旨賢提到，逾億美元以上的借貸，多數是不少大型私募信貸基金。比如黑石做一個100億的項目跟一個5億的項目，所需時間一樣，因此肯定做100億的項目，而柏衛資本就專注于8,000萬港元到5億港元的項目，服務這個區間的融資需求。

訪問當日就在柏衛資本位于中環的辦公室進行，甫入會議室，中央有一幅很大挂畫，以藍色為主調。吳旨賢介紹：“我喜歡藍色，我覺得是蠻Peaceful的。我們的公司步伐比較快，所以挂上這個，大家看到時可以有休息一下的感覺。”

發展短短5年間，柏衛資本的貸款規模超過10億美元，吳旨賢希望，第二個5年資産管理規模可以達到20億美元。

因為主要紮根在香港，訪問間吳旨賢亦多次強調，要先把事情做好，一步一步來，做好品牌和Track record（業績），才去發展其他地區。

“之前提及的六個地方，我們有團隊在，加上投資者對現有投資的地方也比較熟悉，故取易不取難，並非對某個地方比較偏好。”

不過其實他們亦一直在觀察内地的發展機會，無論在債權還有股權投資上。吳旨賢透露，上月亦曾與杭州市蕭山經濟技術開發區投資促進局官員會面，商讨有什麼可以做。由于目前在内地沒有團隊，如果要到内地發展，必須做合營，或者設立一兩個試點，上海或者深圳。

作為八零後的吳旨賢，在創立柏衛資本之前，就先後于包括瑞銀、摩根資産管理、軟銀投資工作，“我在瑞銀時主要在固定資産，而那時候就開始涉足房地産以及債券。”今天的成功背後，是充滿着汗水。

吳旨賢指，他平均每個星期就要看一個項目。訪問當日，他剛從洛杉矶回來，但總是充滿幹勁，“我們真的要親身去到房産視察，英文就是roll up our sleeve（卷起袖子）。”

談及香港，他覺得香港經濟經調整已開始有回穩的狀況，但由于港币是與美金挂鈎，以目前香港的經濟環境，實承受不了高利息，畢竟跟内地的經濟體繫息息相關。所以香港經濟屬于應該放水的局面，惟因與挂鈎美金而做不到，因此正處于一個很困難的局面。

他認為，房地産市場較難回復到2007年的局面，但是最起碼預期未來流通量可以回升，對整個市場的氣氛來講是好事。

“我覺得香港是很特别的市場，有一定的優勢，就是房地産市場流通性比其他城市有優勢。所以一直對香港房地産市場樂觀，因為剛性需求仍在。”他指，經濟周期總是在循環，要抓緊循環的時機和做好自己的本業。

訪問間吳旨賢亦不斷提及團隊，曾經修讀航空學理學士的他指，就是好像一個飛機在飛行，會有機長，亦有機倉服務員，但是他們一定要合作，才是一個團隊，大家有共識地把乘客順利帶到目的地。

以下為觀點新媒體對柏衛資本董事總經理兼首席投資總監吳旨賢先生的訪問實錄節選：

觀點新媒體：柏衛資本的投資方向是什麼？

吳旨賢：資産方面我們只做房地産，所以我們投資的範疇，第一，一定是房地産為主，而且一定要拿“磚頭”，意思是要有實質性的不動産實，包括商業、住宅、寫字樓、商場、物流等。

因為這是我們的專長，整個投資團隊都是由之前房地産公司、基金公司人員組成的。

第二就是根據地區決定，包括香港、新加坡、澳洲、英國、美國、加拿大，這六個地方是我們的投資領域。

觀點新媒體：為什麼沒有投内地？

吳旨賢：我們主要是紮根在香港，基礎的事情先做好。先做好一個品牌、一個Track record，之後才可以去其他地區發展。

另外，我們的投資者對現有投資地方比較熟悉，所以取易不取難，還是要一步一步來，而不是對某個地方比較偏好。

目前主要是由于我們沒有人在内地，如果要到内地發展，必須要有人在當地，而上述提及的六個地方有團隊在。所以我們下一步就在想怎麼做合營，或者于内地設立一個辦公室。

其實一直在觀察内地的發展機會，包括債權還有股權投資。上月杭州市蕭山經濟技術開發區投資促進局官員亦過來跟我們會面，講他們有關房地産的想法。我們優勝的地方，在于資本市場的經驗。

作為一家資産管理公司，我們的優點是思想和幹勁。一直在找一些機會，或找一個合夥人，或設兩個試點，上海或者深圳都行。

觀點新媒體：柏衛資本的創立史？資金主要來自哪里？一般要求的回報率為多少？

吳旨賢：公司2018年創立，為疫情之前，整個投資團隊所有高管人員都是從大公司或者銀行大基金出來。所以我們第一就是做一個平台，專注房地産；第二，做我們懂做的事情。

目前資金來自大部分都是來自于家族基金還有上市公司，我們只成立了大概4年多5年，所以大部分投資者都是來自于香港家族，或是新加坡、歐洲、加拿大等地的基金。

回報率方面，不像是股權投資，沒有翻倍的概念，但比起放到銀行内已經不錯。不會翻倍、不是讓你賺大錢，但是不論環境好壞，可以平平穩穩地賺錢。

觀點新媒體：近期不少企業存在資金壓力，是否為你們帶來了機會？

吳旨賢：案子的量是多了，不少企業因失了預算，導致資金鍊斷了，可看的數量真的比之前多了兩三倍，而我們也會在這個點上找到一些好的投資機會。

所以同事們加班了，我們的投資質量也繼續保持在一個高水平。

觀點新媒體：投資不良資産的比重占比是如何？

吳旨賢：我們看的項目很多都是辦公樓，做的大部分都是住宅。因為畢竟流通量而言一定是住宅，在全球交易中占比較大。

雖然看了很多辦公樓，但想幫業主逃過這個困境也不是一件容易的事情。因為他們借的都是兩三年前的額度，那個額度相對新的估值而言已經差不多變成負資産，所以要救他們不是一件容易的事。

事實上，目前全球有不少地方包括紐約、倫敦等，辦公室空置率都比較高。疫情過後人們的想法已經改變，不需要在辦公室工作，Work from home，真的有思維上的改變，所以有些大企業都覺得不要租這麼多地方了。

觀點新媒體：對AUM有何目標？

吳旨賢：從一個股東的角度，當然希望是越做越大越好。目前我們已經達到了10億美金的里程碑，希望第二個5年可以達到20億，比現在翻一倍。

觀點新媒體：除了房地産，會計劃投資其他領域，例如AI嗎？

吳旨賢：不會，因為不做我們不懂的事情。

觀點新媒體：對香港經濟有何看法？

吳旨賢：我覺得香港經濟經調整已開始有回穩的狀況，但是港币是與美金挂鈎的，以目前香港的經濟環境，不能接受很高利息，畢竟跟内地經濟體繫息息相關。

香港經濟正處在一個困難局面，而且因為與挂鈎美金，所以行業内普遍預期香港政府很難大規模放水救市。在這個情況底下，房地産市場很難恢復到2007年的局面，但是最起碼預期未來流通量可以回升，對整個市場氣氛而言是好事。

我覺得香港是很特别的市場，有一定的優勢，就是房地産市場流通性比其他城市有優勢，所以一直對香港房地産市場樂觀，因為剛性需求仍在。

經濟周期是一定有，不會永遠上升。目前是一個周期，慢慢已復蘇起來。因為中國經濟也有調整，不可能只依賴一個很大的闆塊。現在有個機會，把經濟闆塊進行調整，令更加穩定，對我們也是好事。